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    《房屋登記辦法》

    《房屋登記辦法》

    中華人民共和國建設部令

    第 168 號

    《房屋登記辦法》已于2008年1月22日經建設部第147次常務會議討論通過,現予發布,自2008年7月1日起施行。

    建設部部長 汪光燾

    二○○八年二月十五日

     

    第一章 總 則

     

    第一條 為了規范房屋登記行為,維護房地產交易安全,保護權利人的合法權益,依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規,制定本辦法。

     

    第二條 本辦法所稱房屋登記,是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

     

    第三條 國務院建設主管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。

    省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。

     

    第四條 房屋登記,由房屋所在地的房屋登記機構辦理。

    本辦法所稱房屋登記機構,是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

     

    第五條 房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。

    房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據,由房屋登記機構管理。

     

    第六條 房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業知識。

    從事房屋登記審核工作的人員,應當取得國務院建設主管部門頒發的房屋登記上崗證書,持證上崗。

     

    第二章 一般規定

     

    第七條 辦理房屋登記,一般依照下列程序進行:

    (一)申請;

    (二)受理;

    (三)審核;

    (四)記載于登記簿;

    (五)發證。

    房屋登記機構認為必要時,可以就登記事項進行公告。

     

    第八條 辦理房屋登記,應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

     

    第九條 房屋登記機構應當依照法律、法規和本辦法規定,確定申請房屋登記需要提交的材料,并將申請登記材料目錄公示。

     

    第十條 房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。

    國有土地范圍內成套住房,以套為基本單元進行登記;非成套住房,以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房,以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

    非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

     

    第十一條 申請房屋登記,申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請,并提交申請登記材料。

    申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的,應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。

    申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。

     

    第十二條 申請房屋登記,應當由有關當事人雙方共同申請,但本辦法另有規定的除外。

    有下列情形之一,申請房屋登記的,可以由當事人單方申請:

    (一)因合法建造房屋取得房屋權利;

    (二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;

    (三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;

    (四)有本辦法所列變更登記情形之一;

    (五)房屋滅失;

    (六)權利人放棄房屋權利;

    (七)法律、法規規定的其他情形。

     

    第十三條 共有房屋,應當由共有人共同申請登記。

    共有房屋所有權變更登記,可以由相關的共有人申請,但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的,應當由共有人共同申請。

     

    第十四條 未成年人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的,應當提交證明監護人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證。

     

    第十五條 申請房屋登記的,申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的,應當提供中文譯本。

    委托代理人申請房屋登記的,代理人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的,其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。

     

    第十六條 申請房屋登記的,申請人應當按照國家有關規定繳納登記費。

     

    第十七條 申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的,應當予以受理,并出具書面憑證。

    申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的,應當不予受理,并告知申請人需要補正的內容。

     

    第十八條 房屋登記機構應當查驗申請登記材料,并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正,以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認,并歸檔保留。

    房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的,可以要求申請人補充材料。

     

    第十九條 辦理下列房屋登記,房屋登記機構應當實地查看:

    (一)房屋所有權初始登記;

    (二)在建工程抵押權登記;

    (三)因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記;

    (四)法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。

    房屋登記機構實地查看時,申請人應當予以配合。

     

    第二十條 登記申請符合下列條件的,房屋登記機構應當予以登記,將申請登記事項記載于房屋登記簿:

    (一)申請人與依法提交的材料記載的主體一致;

    (二)申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致,申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致;

    (三)申請登記的內容與有關材料證明的事實一致;

    (四)申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突;

    (五)不存在本辦法規定的不予登記的情形。

    登記申請不符合前款所列條件的,房屋登記機構應當不予登記,并書面告知申請人不予登記的原因。

     

    第二十一條 房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,申請人可以撤回登記申請。

     

    第二十二條 有下列情形之一的,房屋登記機構應當不予登記:

    (一)未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的;

    (二)申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的;

    (三)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的;

    (四)申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的;

    (五)房屋已被依法征收、沒收,原權利人申請登記的;

    (六)房屋被依法查封期間,權利人申請登記的;

    (七)法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。

     

    第二十三條 自受理登記申請之日起,房屋登記機構應當于下列時限內,將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定:

    (一)國有土地范圍內房屋所有權登記,30個工作日,集體土地范圍內房屋所有權登記,60個工作日;

    (二)抵押權、地役權登記,10個工作日;

    (三)預告登記、更正登記,10個工作日;

    (四)異議登記,1個工作日。

    公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的,經房屋登記機構負責人批準可以延長,但最長不得超過原時限的一倍。

    法律、法規對登記時限另有規定的,從其規定。

     

    第二十四條 房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項。

    房屋登記簿可以采用紙介質,也可以采用電子介質。采用電子介質的,應當有唯一、確定的紙介質轉化形式,并應當定期異地備份。

     

    第二十五條 房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載,繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。

    房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明,包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的,房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。

    預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后,由房屋登記機構發放登記證明。

     

    第二十六條 房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。

     

    第二十七條 房屋權屬證書、登記證明破損的,權利人可以向房屋登記機構申請換發。房屋登記機構換發前,應當收回原房屋權屬證書、登記證明,并將有關事項記載于房屋登記簿。

    房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的,權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后,可以申請補發。房屋登記機構予以補發的,應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發的房屋權屬證書、登記證明上應當注明“補發”字樣。

    在補發集體土地范圍內村民住房的房屋權屬證書、登記證明前,房屋登記機構應當就補發事項在房屋所在地農村集體經濟組織內公告。

     

    第二十八條 房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。

    申請查詢、復制房屋登記資料的,應當按照規定的權限和程序辦理。

     

    第二十九條 縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門應當加強房屋登記信息系統建設,逐步實現全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。

     

    第三章 國有土地范圍內房屋登記

     

    第一節 所有權登記

     

    第三十條 因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人身份證明;

    (三)建設用地使用權證明;

    (四)建設工程符合規劃的證明;

    (五)房屋已竣工的證明;

    (六)房屋測繪報告;

    (七)其他必要材料。

     

    第三十一條 房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時,應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,不頒發房屋權屬證書。

     

    第三十二條 發生下列情形之一的,當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記:

    (一)買賣;

    (二)互換;

    (三)贈與;

    (四)繼承、受遺贈;

    (五)房屋分割、合并,導致所有權發生轉移的;

    (六)以房屋出資入股;

    (七)法人或者其他組織分立、合并,導致房屋所有權發生轉移的;

    (八)法律、法規規定的其他情形。

     

    第三十三條 申請房屋所有權轉移登記,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人身份證明;

    (三)房屋所有權證書或者房地產權證書;

    (四)證明房屋所有權發生轉移的材料;

    (五)其他必要材料。

    前款第(四)項材料,可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書,或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

     

    第三十四條 抵押期間,抵押人轉讓抵押房屋的所有權,申請房屋所有權轉移登記的,除提供本辦法第三十三條規定材料外,還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。

     

    第三十五條 因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權,權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時,應當將房屋登記到權利人名下后,再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。

    因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權,人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的,房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的,應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。

     

    第三十六條 發生下列情形之一的,權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記:

    (一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的;

    (二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的;

    (三)房屋面積增加或者減少的;

    (四)同一所有權人分割、合并房屋的;

    (五)法律、法規規定的其他情形。

     

    第三十七條 申請房屋所有權變更登記,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人身份證明;

    (三)房屋所有權證書或者房地產權證書;

    (四)證明發生變更事實的材料;

    (五)其他必要材料。

     

    第三十八條 經依法登記的房屋發生下列情形之一的,房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記:

    (一)房屋滅失的;

    (二)放棄所有權的;

    (三)法律、法規規定的其他情形。

     

    第三十九條 申請房屋所有權注銷登記的,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人身份證明;

    (三)房屋所有權證書或者房地產權證書;

    (四)證明房屋所有權消滅的材料;

    (五)其他必要材料。

     

    第四十條 經依法登記的房屋上存在他項權利時,所有權人放棄房屋所有權申請注銷登記的,應當提供他項權利人的書面同意文件。

     

    第四十一條 經登記的房屋所有權消滅后,原權利人未申請注銷登記的,房屋登記機構可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記,將注銷事項記載于房屋登記簿,原房屋所有權證收回或者公告作廢。

     

    第二節 抵押權登記

     

    第四十二條 以房屋設定抵押的,當事人應當申請抵押權登記。

     

    第四十三條 申請抵押權登記,應當提交下列文件:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋所有權證書或者房地產權證書;

    (四)抵押合同;

    (五)主債權合同;

    (六)其他必要材料。

     

    第四十四條 對符合規定條件的抵押權設立登記,房屋登記機構應當將下列事項記載于房屋登記簿:

    (一)抵押當事人、債務人的姓名或者名稱;

    (二)被擔保債權的數額;

    (三)登記時間。

     

    第四十五條 本辦法第四十四條所列事項發生變化或者發生法律、法規規定變更抵押權的其他情形的,當事人應當申請抵押權變更登記。

     

    第四十六條 申請抵押權變更登記,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋他項權證書;

    (四)抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協議;

    (五)其他必要材料。

    因抵押當事人姓名或者名稱發生變更,或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發生變更申請變更登記的,無需提交前款第(四)項材料。

    因被擔保債權的數額發生變更申請抵押權變更登記的,還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。

     

    第四十七條 經依法登記的房屋抵押權因主債權轉讓而轉讓,申請抵押權轉移登記的,主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋他項權證書;

    (四)房屋抵押權發生轉移的證明材料;

    (五)其他必要材料。

     

    第四十八條 經依法登記的房屋抵押權發生下列情形之一的,權利人應當申請抵押權注銷登記:

    (一)主債權消滅;

    (二)抵押權已經實現;

    (三)抵押權人放棄抵押權;

    (四)法律、法規規定抵押權消滅的其他情形。

     

    第四十九條 申請抵押權注銷登記的,應當提交下列材料:

    (一) 登記申請書;

    (二) 申請人的身份證明;

    (三) 房屋他項權證書;

    (四) 證明房屋抵押權消滅的材料;

    (五) 其他必要材料。

     

    第五十條 以房屋設定最高額抵押的,當事人應當申請最高額抵押權設立登記。

     

    第五十一條 申請最高額抵押權設立登記,應當提交下列材料:

    (一) 登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋所有權證書或房地產權證書;

    (四)最高額抵押合同;

    (五)一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其他登記原因證明材料;

    (六)其他必要材料。

     

    第五十二條 當事人將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍,申請登記的,應當提交下列材料:

    (一)已存在債權的合同或者其他登記原因證明材料;

    (二)抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

     

    第五十三條 對符合規定條件的最高額抵押權設立登記,除本辦法第四十四條所列事項外,登記機構還應當將最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿,并明確記載其為最高額抵押權。

     

    第五十四條 變更最高額抵押權登記事項或者發生法律、法規規定變更最高額抵押權的其他情形,當事人應當申請最高額抵押權變更登記。

     

    第五十五條 申請最高額抵押權變更登記,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋他項權證書;

    (四)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料;

    (五)最高額抵押權發生變更的證明材料;

    (六)其他必要材料。

    因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的,還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。

     

    第五十六條 最高額抵押權擔保的債權確定前,最高額抵押權發生轉移,申請最高額抵押權轉移登記的,轉讓人和受讓人應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋他項權證書;

    (四)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料;

    (五)最高額抵押權發生轉移的證明材料;

    (六)其他必要材料。

    最高額抵押權擔保的債權確定前,債權人轉讓部分債權的,除當事人另有約定外,房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的,應當在辦理最高額抵押權確定登記之后,依據本辦法第四十七條的規定辦理抵押權轉移登記。

     

    第五十七條 經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定,申請最高額抵押權確定登記的,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)房屋他項權證書;

    (四)最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料;

    (五)其他必要材料。

     

    第五十八條 對符合規定條件的最高額抵押權確定登記,登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載于房屋登記簿。

    當事人協議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數額的,房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于房屋登記簿。

     

    第五十九條 以在建工程設定抵押的,當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。

     

    第六十條 申請在建工程抵押權設立登記的,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)抵押合同;

    (四)主債權合同;

    (五)建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產權證書;

    (六)建設工程規劃許可證;

    (七)其他必要材料。

     

    第六十一條 已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的,當事人應當提交下列材料,申請變更登記、轉移登記、注銷登記:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)登記證明;

    (四)證明在建工程抵押權發生變更、轉移或者消滅的材料;

    (五)其他必要材料。

     

    第六十二條 在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后,當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。

     

    第三節 地役權登記

     

    第六十三條 在房屋上設立地役權的,當事人可以申請地役權設立登記。

     

    第六十四條 申請地役權設立登記,應當提交下列材料:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)地役權合同;

    (四)房屋所有權證書或者房地產權證書;

    (五)其他必要材料。

     

    第六十五條 對符合規定條件的地役權設立登記,房屋登記機構應當將有關事項記載于需役地和供役地房屋登記簿,并可將地役權合同附于供役地和需役地房屋登記簿。

     

    第六十六條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的,當事人應當提交下列材料,申請變更登記、轉移登記、注銷登記:

    (一)登記申請書;

    (二)申請人的身份證明;

    (三)登記證明;

    (四)證明地役權發生變更、轉移或者消滅的材料;

    (五)其他必要材料。

     

    第四節 預告登記

     

    第六十七條 有下列情形之一的,當事人可以申請預告登記:

    (一)預購商品房;

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